深圳豪宅坚挺 “10万+”项目急增均价再创新高

[摘要]就豪宅市场而言，虽受政策影响，二季度成交量不及一季度，但在新房成交量在新政后近乎“腰斩”的情况下，豪宅在新政后成交量仅下跌不到两成。

深圳楼市今年在“3·25新政”后，连涨18个月的势头戛然而止，今年4月均价首跌2.4个百分点，但在国内多个二线城市量价飙升、全国“”不断涌现的背景下。跌了一个月后，深圳楼市在5月又重回上升轨道。不过，深圳中原地产市场研究中心表示，事实上，深圳楼市回升已乏力，二季度深圳房价持平，深圳楼市正式步入减速轨道。

据介绍，今年深圳楼市“3·25新政”加上“二手评估价上调”的组合拳效应非常显著，从某种意义上看，深圳购房的门槛再次提高。房价日渐脱离刚需购买力的深圳楼市已失去继续上涨的动力，去年房价飙升中活跃的“短炒客”难再找到合适的时机，尽管信贷这只推手依然维持最宽松的状态（截止6月底有几家银行出现88折利率），然而资本已失去进入的必要条件。有行家分析，在其他条件不变的前提下，下半年深圳楼市很大可能维持缓行。

土地出让减少七成 楼面价即暴涨三倍

今年上半年深圳全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万平方米，在土地出让面积较2015年减少近七成的同时，出让金额仅减少16.4%。这直接导致上半年楼面价高达24024元/㎡，是2015年的近三倍。

事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年通过土地招拍挂出让的土地也是逐年减少，现有的土地供应更多地来自于旧改更新项目。2016上半年全市新增供应中旧改面积占比高达57.1%，已经成为了新增供应的主要来源。

开发商现金流充裕 新房市场量价背离

2016年深圳楼市开局延续了去年市场的火爆，供应成交均处于市场高位，紧接着在春节假期和“3·25新政”的影响下，市场热度快速褪去，成交量大幅下滑，开发商推盘速度也逐渐放缓。很多项目在蓄客不足的情况下，一再推后入市时间或者改为顺卖，传统周期中的“红五月”失约。

不过，由于大多数开发商现金流充裕，而且资金成本较低，加之对后市较为乐观，定价仍然坚挺。现阶段市场处于客户与开发商胶着博弈的状态。值得注意的是，由于前期房价与成交量均被透支，而且客户对价格敏感度较高。深圳中原预测，三季度新房作为市场风向标的作用将会继续加强，市场全面回暖仍需较长时间。